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pubblicato il 04/mar/2014 20:43

Shopping Italy: i punti deboli dell'Opa di Blackstone su Atlantic1

+++La Consob da' il via libera all'offerta. Idea Fimit si esprimera' sul prezzo+++. (ASCA) - Roma, 4 mar 2014 - Comincera' il 13 marzo per chiudersi il 2 aprile l'opa su Atlantic1, fondo immobiliare retail gestito da IdeaFimit (gruppo DeaCapital). La Consob, infatti, ha dato il via libera all'offerta da 150 milioni promossa dalla Oceano Immobiliare, societa' che fa capo al gruppo Blackstone, che in Italia sta facendo shopping non solo nell'immobiliare come dimostra il recente accordo con la maison Versace. A breve - scrive Il Ghirlandaio (www.ilghirlandaio.com) - il prospetto informativo sara' reso pubblico e si conosceranno tutti i dettagli dell'offerta che ha ridato sprint al settore dei fondi immobiliari insieme all'altra opa di Gwm su Unicredit Immobiliare Uno. Da una prima analisi, i punti deboli dell'operazione Blackstone-Atlantic1 sembrano sostanzialmente due: il prezzo offerto, 295,55 euro per quota, che al momento si attesta al di sotto del valore di mercato (che e' di circa 300 euro), e la base di quotisti molto parcellizzata a cui l'offerta e' rivolta, circa 12 mila, caratteristica questa, tipica dei veicoli real estate quotati in Borsa. La questione del prezzo - osserva Il Ghirlandaio - e' cruciale, anche perche' sara' il board di IdeaFimit guidato da Massimo Brunelli a dover esprimere, prima che la fase di adesione all'offerta abbia inizio, la cosiddetta 'fairness opinion', cioe' l'opinione di congruita', che verte proprio sul valore dell'operazione.

Sara' positiva o negativa? Al momento il gestore non si sbilancia, ma l'attenzione al tema e' massima perche' dall'indicazione che verra' data al mercato dipendera' buona parte dell'esito dell'operazione.

C'e' da dire che dopo un primo momento di sorpresa da parte di IdeaFimit, che aveva quasi spinto a considerare come ostile l'offerta di Oceano-Blackstone, le acque si sono calmate, anche in virtu' del fatto che nelle ultime settimane ci sono stati dei contatti tra le parti con la rassicurazione da parte del colosso Usa di non avere intenzione di cambiare il gestore nel caso diventasse il socio di controllo del fondo (in base al regolamento puo' farlo se entra in possesso di oltre il 50% delle quote). Resta il nodo del prezzo.

Quando e' stata annunciata l'operazione, a meta' di febbraio, quello offerto incorporava un premio del 20% rispetto alle piu' recenti quotazioni di Borsa del fondo (la media degli ultimi 12 mesi e' stata, infatti, 278 euro per quota). Poi il valore di mercato ha superato il prezzo dell'opa e tale e' rimasto anche dopo il periodo dello stacco dei dividendi e dei rimborsi parziali (24 febbraio).

Insomma, la domanda adesso e': basteranno 295,55 euro a convincere i quotisti di Atlantic 1 ad aderire all'offerta? Va detto che questo prezzo non rispecchia il valore del Nav degli immobili al 31 dicembre 2013, 600 milioni d asset (tra i quali c'e' il palazzo dell'Informazione a Milano) tutti affittati a tenant di prim'ordine come Eni, Gs e Telecom Italia (48 milioni d canoni riscossi nel 2013 con un rendimento del fondo tra il 7% e l'8%). E' anche vero, per contro, che per i quotisti che hanno investito nel 2006 (anno di costituzione di Atlantic1) l'offerta di Oceano Immobiliare potrebbe essere una way out da non lasciarsi scappare, visto che la Banca d'Italia ha di recente concesso a IdeaFimit di cambiare il regolamento del fondo Atlantic1 uno e di prorogarne la durata fino al 2016 (e se si considera il periodo di grazia, si potrebbe arrivare fino al 2019 prima di riavere indietro i soldi investiti). E va anche detto che, terminato il periodo dell'offerta, il valore di Borsa delle quote potrebbe ripiegare verso il basso.

Le considerazioni da farsi, consigliano gli analisti esperti di fondi immobiliari, sono relativi al momento in cui si e' entrati nel fondo (se all'atto della costituzione oppure successivamente sul mercato) e al totale dei rimborsi e dei dividendi ottenuti da quel momento fino ad oggi.

Calcolatrice alla mano, sommando queste entrate con il prezzo offerto da Blackstone, si puo' capire facilmente qual e' stato il rendimento dell'investimento e se si perde o si guadagna.

Ma qui entra in ballo l'altro problema. Chi sono e dove si trovano i quotisti di Atlanti1? Dei 12 mila iniziali (unico dato ufficiale) non si sa quanti effettivamente ne siano rimasti, ma il numero non dovrebbe essere variato molto.

Quando IdeaFimit ha provato a riunire questo piccolo esercito, lo scorso ottobre, per dar vita all'assemblea per la proroga, ha fatto un buco nell'acqua nonostante i molteplici annunci sui media.

In sala c'erano una trentina di persone. E allora? Il fatto e' che in molti casi le quote non sono rappresentate da veri e propri risparmiatori in senso fisico perche' queste posizioni si trovano all'interno di fondi comuni d'investimento (quindi anche con altre asset class) gestiti dalle banche. Un ginepraio difficile da districare. Ma questo dipendera' - conclude Il Ghirlandaio - dall'abilita' di chi propone l'offerta. red/mau

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