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Mercoledì 20 novembre 2013 - 13:36

Nomisma: nel 2014 ancora in calo mercato immobiliare (1 update)

(ASCA) – Roma, 20 nov – ”La seconda ondata recessivainiziata nel 2011 parrebbe essere giunta a conclusione: anchese per il 2014 non si preannunciano significativimiglioramenti, a partire dal 2015 si ritiene plausibile unavvio di ripresa che dovrebbe avere un impulso maggiore nelsegmento non residenziale rispetto a quello abitativo” silegge nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, novembre2013 curato da Nomisma su 13 grandi citta’, presentato aMilano in occasione di un evento in collaborazione con IntesaSanpaolo. Prevalgono i giudizi negativi da parte deglioperatori immobiliari per i prossimi 6 mesi; le previsionirelative ai valori sono orientate ad un maggior pessimismorispetto a quelle relative alle quantita’ scambiate, il cuisaldo previsionale risulta in aumento rispetto allo scorsosemestre.

Per il 2013 e’ prevista una nuova flessione, sebbene lacontrazione si preannunci inferiore a quella registrata loscorso anno e tenda a perdere di intensita’ con il passaredei trimestri. L’anno in corso dovrebbe chiudersi con unnumero di compravendite nell’ordine delle 407mila unita’, cuicorrisponde una variazione annuale pari a -8,3%. Nel prossimobiennio le transazioni dovrebbero aumentare ad un ritmosuperiore al 9% annuo, rimanendo pur sempre al di sotto delle500mila unita’. Questo scenario presuppone tuttavia, unaprosecuzione dell’aggiustamento dei prezzi degli immobili: ilrepricing, cominciato in ritardo rispetto alla caduta dellecompravendite, proseguira’ anche nel prossimo biennio,seppure con un’intensita’ via via decrescente.

L’aggiustamento verso il basso dei valori immobiliari sara’significativo nel 2014 in tutti i comparti, sara’ piu’contenuto nel 2015 (con decrementi di entita’ inferiore ai 2punti percentuali), mentre occorrera’ attendere il 2016 pertornare ad avere segni positivi.

Nella seconda meta’ del 2013 il mercato immobiliare nellemaggiori citta’ italiane ha mantenuto un’intonazione negativaassociata ad una stabilizzazione di alcuni indicatori, chepotrebbero essere interpretati come segnali di una possibileinversione di tendenza nel breve periodo.

Nomisma, nel suo Osservatorio, fotografa come l’andamentotra offerta e domanda di acquisto si attenui nelle zone dipregio e centrali; tendenza analoga per il segmento dellelocazione ad uso abitativo: sul mercato e’ presente unadomanda esigua, ma in grado di rispettare gli impegnicontrattuali.

Dal preconsuntivo Nomisma riferito all’anno 2013 emergeche le compravendite di abitazioni in Italia potrebberocalare dell’8,3%, attenuando in maniera significatival’elevata intensita’ della flessione registrata nel 2012 epari al 25,8%. Questo fenomeno si registra anche nei 13maggiori mercati che, a fine 2013 potrebbero fare registrareuna variazione annua negativa del 5,6%, che fa sintesi delledue variazioni tendenziali, il -6% rilevato nel primosemestre e il -5,2% stimato per il secondo. Per Nomisma lalettura opportuna da dare a questo fenomeno e’ di progressivoesaurimento della forte spinta recessiva e di gradualestabilizzazione del mercato su quantita’ che, rispetto alperiodo pre-crisi, si sono ridimensionate di circa il40-50%.

L’istituto di ricerca evidenzia come nel segmento nonresidenziale il calo del mercato delle compravendite si siacomunque attenuato, con un’oscillazione del -7,1% a livellonazionale rispetto al -24,1% dell’anno precedente. Mentrefino al primo semestre 2013 la tendenza al peggioramento eracomune a tutti i fattori che concorrono a descrivere il gradodi liquidita’ degli immobili, nel secondo semestre non siregistrano significative variazioni e gli indicatori siconfermano sui livelli precedenti o in leggera crescita. Nomisma evidenzia come i tempi medi di vendita diabitazioni usate si siano stabilizzati (8,4 mesi in media),mentre si sono allungati di appena 10 giorni quelli relativia uffici e negozi, portandosi rispettivamente a 10,8 e 10,1mesi dopo un periodo caratterizzato da allungamentiprogressivi.

Nel semestre si e’ assistito ad un allineamento dello scontorispetto a quello praticato nella prima meta’ dell’anno perabitazioni e uffici, mentre e’ aumentato quello relativo ainegozi. Nel mercato residenziale si e’ raggiunto di media il16,5% (abitazioni usate) e 11,5% (abitazione nuove), per gliuffici il 17,7% e per i negozi il 17,4%.

I prezzi, invece, registrano nel secondo semestre unavariazione del -2% per le abitazioni nuove, del -2,2% perquelle usate, del -2,3% per gli uffici e del -1,9% per inegozi. Nonostante la ripresa delle compravendite stenti adecollare si manifesta in questo quadro qualche segnale dicambiamento.

La stabilizzazione di alcune componenti del mercato come ladomanda e l’offerta di abitazioni, l’interruzione dellaflessione dei contratti di locazione di abitazioni, il lentoma prevedibile spostamento del mercato verso la locazione euna congiuntura meno negativa nei mercati piu’ apprezzatidella citta’ testimoniano il timido miglioramento del quadrocongiunturale.

Segnali positivi dal fronte mutui. Le dinamiche deiprestiti per l’acquisto della casa crescono su base annua del2,8%, e risultano l’unica componente di credito alle famigliein territorio positivo. Limitando l’analisi ai prestiti allefamiglie, nel primo semestre 2013 le consistenze dei prestitialle famiglie consumatrici si sono ridotte di circa 3miliardi di euro rispetto al semestre precedente. Di questi 3miliardi, la quasi totalita’ e’ riferibile al calo deiprestiti per acquisto di abitazioni, che passano da 343,5 a341,9 miliardi di euro. A fronte di tale calo aumenta laquota di prestiti deteriorati, che passa dal 5,4% al 5,8% perla componente di acquisto di abitazioni. Si intravedonotuttavia alcuni segnali che possono prospettare per il 2014un arresto della contrazione delle erogazioni e l’avvio di unprocesso di lenta ripresa. Il primo elemento positivo derivadalle percezioni degli stessi istituti bancari, che segnalanoper l’ultimo trimestre 2013 l’avvio di una tendenza diofferta creditizia meno restrittiva a fronte di una domandapercepita in leggera crescita. Se naturalmente non e’possibile leggere in queste affermazioni una ripresa nelmercato creditizio e’ pero’ possibile segnalare la fine delperiodo di contrazione. Un secondo dato emerge dai dati sullacapacita’ di accesso al mercato immobiliare attraverso ilcredito e alla capacita’ reddituale delle famiglie italiane.

In conclusione, potremmo affermare che la fase acuta dellamalattia per il mercato dei mutui e’ probabilmente passata,tuttavia il paziente e’ debole e per recuperare ci vorrannotempo e sforzi non secondari.

did/

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